Sau giai đoạn thanh lọc kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ mới với điểm nhấn là nguồn cung gia tăng mạnh trong năm 2026. Tuy nhiên, đằng sau con số “giỏ hàng” dồi dào là bài toán nan giải về cân bằng cung – cầu, đặc biệt khi phân khúc phổ thông ngày càng ít ỏi, trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang lại rơi vào tình trạng dư thừa.
Theo báo cáo thị trường năm 2025 và dự báo 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản (DXS-FERI), năm 2026 dự kiến có thêm 125 dự án nhà ở, cung ứng khoảng 136.000 sản phẩm mới, tăng hơn 40% so với năm trước. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường có thể tiệm cận 200.000 sản phẩm – mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Nguồn cung phân bổ tương đối đồng đều giữa các vùng nhưng vẫn tập trung tại hai cực tăng trưởng là miền Bắc và miền Nam. Đáng chú ý, hơn 60% sản phẩm đến từ các đại đô thị quy mô lớn, cho thấy xu hướng phát triển tổ hợp tích hợp thay vì dự án nhỏ lẻ.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tạo nền tảng cho nguồn cung quay trở lại mạnh mẽ. Ông nhận định trong hai năm 2025-2026, lượng sản phẩm mới có thể tăng gấp 2-3 lần so với giai đoạn trước. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng nguồn cung lớn không đồng nghĩa với khả năng hấp thụ tương ứng nếu cơ cấu sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thực.
Thực tế cuối năm 2025 cho thấy dấu hiệu lệch pha cung – cầu ngày càng rõ nét. Tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường ghi nhận khoảng 1.000 căn hộ trung cấp, 4.700 căn cao cấp và 2.000 căn hạng sang, gần như không có căn hộ thuộc phân khúc phổ thông. Tại Hà Nội, mức độ chênh lệch còn lớn hơn, với chỉ 646 căn trung cấp so với 19.380 căn cao cấp và 12.274 căn hạng sang. Điều này phản ánh sự mất cân đối nghiêm trọng: trong khi nhu cầu ở thực tập trung ở phân khúc giá vừa túi tiền, nguồn cung lại nghiêng mạnh về nhóm sản phẩm cao giá.
